根据深圳2014年发布的《深圳市城市规划标准与准则》，对普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）的容积率控制，在密度分区容积率基准的基础上有着上限的差异，普通工业用地的容积率上限为4.0，新型产业用地的容积率上限为6.0。而在2019年发布的修订版当中，取消了对工业用地的容积率的限制，而是将工业用地地块容积率分为3个等级区间，将五个密度分区分为3级并呈现级别之间的阶梯式容积率差异。新型产业用地（M0）的基准容积率普遍高出普通工业用地（M1）0.5个单位（如下图）。

  工业上楼的推广对使用普通工业用地的主要影响体现在容积率的提升上。根据深圳市自然资源资产市场网截至2022年8月1日的土地出让数据，深圳市供应的普通工业用地的容积率从2012年起开始显著提升。2014年深圳市推出《深标》，用地出让容积率出现峰值；2019年《深标》修改工业用地基准容积率，普通工业用地的1级基准容积率为3.5，2019年及以后出让的工业用地容积率维持在3.5至4.0的区间内。

  深圳市宝安区沙井街道全至科学技术创新园，前身为茅洲山工业园，地处深圳边缘地带，占地5公顷。园区改造前厂房承包产业多为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造业，承包企业规模偏小，缺乏核心技术和竞争力。

  2011年，茅洲山工业园改造启动，按照“厂房+写字楼”复合标准建设，包括1栋23层高标准厂房、3栋5层研发办公楼、1栋人才公寓、1栋综合配套楼。园区内设有生产研发、总部办公、产业配套、生活配套等功能区。

  通过拆除部分厂房，建设高层厂房，全至科技园实现了园区原地提容和工业上楼。园区工业空间从原来5万平方米拓展至13万平方米，主导产业转变为机器人和智能装备产业。客户群与研发技术上的领域相近。一栋楼内，对于一家公司而言，有几率存在着多家客户和多家供应商。

  园区内的科创大厦是典型的工业上楼产品，地上高23层，地下2层，标准层面积为5300平方米，户型面积为593至1470平方米[1]。每个单元为企业的前端研发和后端生产提供必要的配套设施，满足高端智能制造企业的研发生产一体化需求。在垂直运输能力上，科创大厦配备8台智能高速客梯、6台大型货梯和大型卸货平台。

  相比其他园区普通厂房的短期签约租赁模式，全至产业园的厂房采用一次性5年期合同的签约方式，并且园方能够为公司可以提供短期小单元厂房的租赁服务。

  对宝安区而言，《工业上楼工作指引（试行）》实施之后共有37个社会投资项目实践工业上楼。其中新桥东片区重点城市更新单元（一期）、艾美特工业区、衙边工业区等20个“工改类”城市更新项目已实施“工业上楼”，预计可提供厂房空间214.9万平方米，其中已竣工验收项目2个，提供厂房空间3.8万平方米；另外在三诺智慧声谷大厦项目等17个非城市更新产业项目中实施“工业上楼”，预计可提供厂房空间94.4万平方米（含产业遴选项目7个，提供厂房空间60.7万平方米），其中已竣工验收项目2个，提供厂房空间7.8万平方米。[2]

  位于深圳市南山区桃园街道西丽湖国际科教城片区的南山智造（红花岭基地）城市更新项目（一期），是南山区推动改造建设的全国首个工业上楼示范项目。本项目用地面积约8.2万平方米、总建筑面积约70万平方米，容积率约为8.5，用地类型为普通工业用地和新型产业用地(M1+M0)。

  项目提出“折叠空间+垂直产业”的概念，让企业在高层大厦而非单层工厂中进行生产、办公、研发。

  此次红花岭基地主要集聚生物医药、人机一体化智能系统、工业互联网和大数据等高端制造业企业。提出的“折叠空间、多维产城”的理念，即通过环形坡道+高架道路模式，将货运交通引入第二层，第五层及第九层平台，实现多首层厂房，最大化满足四大产业的生产需求及入驻企业的低楼层意愿，高效解决了工业上楼设备不易上楼和高层厂房货运效率低等问题。

  该项目统筹做好生产、生活、生态三大空间。规划设计结合周边自然山体资源，在分期设计中，每期均设置生产设施和生活设施，不同开发阶段均能够完全满足园区工作人员的生活生产需求。生活设施通过二层步道与生产设施相连通，人车分流的设计，有效保证园区生产人员的通行便利和通行安全。[3]

  项目更新改造完成后，南山智造（红花岭基地）将从原来占地面积17.9万平方米、建筑面积约27.7万平方米的集体老旧工业园区，转变为总建筑面积约70万平方米的优质产业空间。

  红花岭基地打造的“立体厂房”，相较于常规的高层厂房也有其优势。第一，立体交通相当于增加了厂房首层，且除了首层外其他各层承重均有相应提升。第二，将所有分区控制在适宜上楼层数（4层及以下），最高分区可上至70米，提升高楼层厂房利用率，提升建筑高度上限。第三，减少电梯数量，在各分区设置仅服务各分区的电梯；高架货运电梯分为三个区设置，同样服务本区各层，另设有直通梯串联各个区域，提高电梯使用效率。

  2020年4月29日公布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于加快生物医药产业高水平发展的决定》中强调“按照建设现代生物医药产业园区的要求，完善提升现有产业园区建设水平，打造配套完备、带动性强、绿色生态的产业集聚区，推动生物医药企业、平台落户园区，实现技术、人才、资金等要素集聚，提高产业集中度，避免产业布局碎片化，加快形成生物医药产业集群。”[4]

  2020年12月30日，中城新产业集团以1.04亿元竞得深圳市坪山区国家生物产业核心地段G13113-8024一类工业用地，占地约2.75万平方米，建筑面积约11万平方米，容积率为4.0，土地用途为普通工业用地（M1）。该块工业用地用于打造深圳市首个“药厂上楼”园区。

  项目将建设三栋高等级医药厂房及一栋员工宿舍。A栋医药厂房首层层高6.5米，2至6层5.7米，6层以上4.8米；有3吨货梯和1.6吨客梯；首层荷载不少于1000公斤每平米，标准层荷载不少于500公斤每平米。B、C栋医药厂房首层层高6米，2至6层5.7米，6层以上4.8米；有5吨汽车电梯、3吨货梯和1.6吨客梯；首层荷载不少于1000公斤每平米，标准层荷载不少于500公斤每平米。D栋宿舍单间面积20平米左右。返回搜狐，查看更加多